Entenda como negociar o aluguel de um imóvel

Entenda como negociar o aluguel de um imóvel

Alguns fatores podem ser levados em consideração na negociação do aluguel de um imóvel

Alugar uma casa ou apartamento significa assumir um compromisso financeiro importante que, em muitas situações, envolve a moradia de uma família. Porém, em um momento de crise financeira, é importante entender como negociar o aluguel não apenas para manter a residência, como também para que seja possível continuar saúde financeira.

O aluguel consome boa parte do orçamento doméstico, principalmente nas grandes cidades, onde os preços podem ser mais altos e responderem por boa parte das despesas. Porém, milhares de famílias enfrentam problemas na hora de honrar com seus compromissos financeiros, como mostra a Pesquisa de Orçamentos Familiares 2017-2018, do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística):

  • 72,4% da população brasileira têm dificuldade para arcar com despesas mensais;
  • 46,2% das famílias tinham atraso em ao menos uma conta;
  • As 3 principais despesas com pagamento em atraso nessas famílias são contas de água, energia ou gás (37,5%), prestações de bens e serviços (26,6%) e pagamento de aluguel ou prestação de imóvel (7,8%).

Tudo isso mostra que qualquer ação que permita economizar é válida e ajuda a superar um momento econômico difícil. É possível, por exemplo, reduzir gastos, buscar medidas como a tarifa social de energia elétrica e negociar o aluguel, para que tudo possa caber no bolso

Nesse último caso, é fundamental entender como os preços são calculados, as diferenças entre alugar diretamente com proprietários ou com imobiliárias, os tipos de contratos de aluguel, o que diz a legislação e, principalmente, o que fazer para obter uma negociação boa para inquilinos e locadores.

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Como é calculado o valor do aluguel?  

Diversos fatores são considerados pelos proprietários e imobiliárias para definir o valor de um aluguel. Tudo isso deve ser levado em conta nas negociações. O preço é composto por aspectos como:

  • A metragem de uma casa ou apartamento, ou seja, o tamanho do espaço que será alugado;
  • A localização, se está em um bairro nobre da cidade e próximo de comércio, grandes avenidas, espaços de lazer etc.;
  • Se o imóvel está em um grande centro urbano, que tende a ter valores de metro quadrado mais altos, ou se está em cidades menores;
  • As condições do espaço, caso tenha sido recém reformado ou esteja precisando de melhorias;
  • Se o local já foi alugado antes ou se isso nunca aconteceu;
  • A existência ou não de mobília e eletrodomésticos na casa ou apartamento;
  • Se os donos ou as imobiliárias incluem outras despesas no valor do aluguel.

A somatória desses e outros fatores contribui significativamente para a definição do preço que inquilinos deverão pagar ao alugar um imóvel. É importante lembrar que ainda podem existir taxas relacionadas à imobiliária, caso o aluguel seja realizado com o intermédio da empresa.

Alugar com uma imobiliária ou direto com o proprietário?

Existem diferenças significativas entre fechar contratos de aluguel diretamente com proprietários ou fazer o acordo por meio de imobiliárias. Ambas trazem vantagens e desvantagens que devem ser analisadas. Ao negociar o aluguel com o dono do imóvel:

  • É possível conversar de forma mais livre e direta, sem terceiros na conversa;
  • Não há, em regra, pagamento de taxas e comissões, o que pode baratear o valor do aluguel;
  • Existe mais margem para propor soluções que sejam benéficas para todos.

Entre as desvantagens, podemos citar:

  • A falta de clareza em contratos, caso os documentos não sejam redigidos por profissionais especializados;
  • Dificuldade para entrar em contato com o proprietário, caso este não tenha disponibilidade para ser acionado.

Quando imóveis são alugados por intermédio de imobiliárias também é possível se beneficiar de vantagens. Por exemplo:

  • Imobiliárias contam com profissionais dedicados e especialistas em aluguéis, o que traz mais segurança na hora de fechar contratos;
  • Muitas vezes, elas contribuem para diminuir o valor de aluguéis e negociam com proprietários para estimular um acordo;
  • Podem oferecer opções de aluguel mais alinhadas às necessidades de quem está em busca de moradia.

Ao mesmo tempo, algumas desvantagens são:

  • A cobrança de taxas pelo trabalho, o que impacta no valor do aluguel;
  • Excesso de burocracia para negociações ou melhorias no imóvel, como reformas.

Ambas as opções têm prós e contras, porém o mais importante é que tudo seja feito com registro em contrato para evitar cláusulas abusivas e para que haja respaldo jurídico se for necessário acionar a justiça diante de problemas entre locador e locatário.

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Tipos de contrato de aluguel

Existem diferentes tipos de contrato de aluguel, cada um voltado para uma modalidade específica de locação. É importante entender as diferenças, pois as cláusulas variam de acordo com cada tipo. Saiba mais sobre os contratos existentes.

Residencial 

A modalidade mais comum de contrato de aluguel é a residencial, ou seja, aquela locação voltada para que uma pessoa ou família estabeleçam residência na casa ou imóvel de alguém. Esse tipo veta a utilização do espaço para atividades comerciais, por exemplo.

De forma geral, os contratos têm prazo determinado ou indeterminado, que pode ser maior ou menor que 30 meses, prorrogáveis automaticamente ou não. 

Além disso, esses contratos também preveem que os inquilinos devem avisar que não desejam mais alugar o imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência da desocupação. Ao mesmo tempo, se o locatário vender a casa ou apartamento a outra pessoa, deve avisar seus inquilinos e respeitar o prazo de 90 dias para desocupação do imóvel.

Não residencial

Uma locação não residencial é aquela feita para atividades comerciais, como escritórios, lojas, galpões industriais, entre outras. O locatário é uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa que aluga um espaço.

Existem diversas especificidades desse tipo de contrato de aluguel, porém tudo deve estar registrado. Além disso, o contrato pode ser renovado pelo mesmo prazo que havia sido definido no momento da assinatura, desde que o interesse seja manifestado pelo locatário.

Temporada 

Aluguéis de temporada são comuns em áreas turísticas, que são voltadas ao lazer. Esse tipo de locação é destinado à residência temporária e não pode ser maior do que 90 dias.

Além disso, caso o espaço esteja mobiliado, é necessário que tudo seja descrito no contrato. Outro aspecto das locações por temporada é que o locador pode receber os valores relacionados ao aluguel uma única vez

Por fim, se mesmo após os 90 dias o locatário ficar no local e não houver oposição do locador por mais de 30 dias, será considerada a prorrogação por tempo indeterminado.

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Lei do Inquilinato

A lei nº 8.245/91 é a chamada Lei do Inquilinato e traz uma série de diretrizes a respeito das locações de imóveis urbanos, como definições, protocolos e prazos. O objetivo das normas é orientar os procedimentos de aluguel, além dos direitos e deveres de locadores e inquilinos. 

Por isso, é a partir da Lei do Inquilinato que contratos de aluguel devem ser feitos e assinados, bem como as negociações relacionadas ao documento que venham acontecer depois. Qualquer acordo que seja realizado entre inquilinos, proprietários ou imobiliárias que vá contra uma das diretrizes da lei pode ser invalidado na justiça por não possuir valor legal.

Vale lembrar que ela não se aplica a todas as locações que existem no Brasil, como por exemplo aquelas que são realizadas com imóveis de propriedade de governos, vagas de garagem e hotéis. 

Como negociar o valor do aluguel?

A negociação do valor de um aluguel pode ser realizada a qualquer momento, desde que haja real necessidade, bom senso e que nenhuma diretriz prevista na legislação seja desrespeitada

Ao negociar o aluguel, é possível manter um bom relacionamento com proprietários ou imobiliárias e ainda reduzir uma parte considerável das despesas mensais. Veja algumas dicas.

Comparação de preços

A comparação de preços ajuda a perceber se o valor do aluguel cobrado em uma determinada casa ou apartamento é correto, se está abaixo da média ou se o valor é excessivamente alto.

Por isso, antes de iniciar a negociação, faça uma boa pesquisa de valores de aluguel na cidade e no bairro do imóvel. Busque por outros apartamentos ou casas que estejam na mesma localização e tenham características similares.

Se for evidente que a média de valor é mais baixa do que o preço de aluguel estabelecido pelo dono do imóvel ou imobiliária, vale a pena negociar uma redução.

Porém, não se esqueça de pesquisar e comparar preços de imóveis que tenham as mesmas características (se é apartamento ou casa, com mobília ou não, na mesma localização), para evitar distorções ao comparar valores de locais muito diferentes.

Reformas no imóvel

Se você fez melhorias no imóvel, como reformas ou consertos, esse é um fator que pode ser usado na negociação do aluguel para reduzir preços ou não aumentar o valor cobrado após reajustes.

Isso porque qualquer proprietário ou imobiliária quer que seu patrimônio seja bem cuidado, para evitar a perda de valor do imóvel. Além disso, se as reformas foram custeadas por você, é possível negociar o abatimento desses valores no aluguel de cada mês.

E caso algum conserto ou reforma for necessário e você puder realizar, converse com o locador para chegar a um consenso de como os custos podem ser compartilhados de forma vantajosa para ambos os lados.

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Valor do condomínio

No caso de quem mora em apartamento, ainda há o custo do condomínio, que pode ser outro gasto que pesa no orçamento além do próprio aluguel. Por isso, ao negociar, pode ser interessante conversar com locadores para que incluam o valor do condomínio no preço do aluguel.

Também aqui vale a comparação de preços, mas desta vez em relação ao condomínio. Converse com amigos, conhecidos ou mesmo pela região em que o apartamento está localizado para saber qual é a média de preços cobrados no condomínio que oferece as mesmas opções que o seu.

É importante lembrar que o valor também pode variar de acordo com o tamanho do apartamento: quanto maior o espaço, maior a taxa condominial.

Comunicação assertiva

A comunicação é peça-chave de qualquer negociação, e não seria diferente no caso de aluguéis. Isso porque é fundamental ter assertividade e falar com clareza, mas sem deixar a educação e o respeito de lado.

Por isso, procure conversar com locadores pelo meio de comunicação mais apropriado para uma negociação eficiente. Em algumas situações, é necessário formalizar o contato por e-mail, especialmente no caso de proprietários ou imobiliárias que utilizam apenas esse recurso para falar com inquilinos. 

Em outras situações, mensagens por aplicativos como o WhatsApp (que permitem usar texto e áudio) podem melhorar a clareza da conversa e facilitar a negociação do aluguel.

Ainda é possível usar a boa e velha ligação telefônica para uma conversa franca, direta e que permita que ambos os lados apresentem seus argumentos para chegar a uma solução positiva para todos. O mais importante é sempre manter o respeito, evitar desgaste com locadores e apresentar argumentos que justifiquem a redução do valor do aluguel.

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