Empréstimo com imóvel em garantia: quais os riscos?

Empréstimo com imóvel em garantia: quais os riscos?

Embora tenha juros mais baixos, em comparação com alternativas de crédito convencionais, o empréstimo com imóvel em garantia é um grande risco para o consumidor.

Neste ano, o Banco Central anunciou novas regras para empréstimos com imóvel em garantia. De acordo com a Medida Provisória 992/2020, apresentada em julho, o mesmo imóvel pode ser usado em mais de um empréstimo efetuado com o mesmo banco credor. 

Além disso, é possível que sejam usados imóveis que estejam sendo financiados nessa modalidade de crédito, o que, na prática, acaba sendo financiar a mesma propriedade duas vezes. Nesse caso, o prazo para o pagamento do novo empréstimo não pode exceder o tempo que falta para quitar o financiamento. 

A vantagem de usar um imóvel como garantia para um empréstimo são os juros mais baixos do que outras linhas de crédito e o prazo maior para a quitação da dívida. No entanto, é fundamental ter ciência de que o banco, nessa situação, tem direitos relativos ao seu bem; portanto, caso surja qualquer imprevisto e a pessoa que recebeu o crédito fique inadimplente, o risco de perda do imóvel é realmente muito grande. 

Os juros mais amenos ocorrem em função de uma lógica básica: quanto maior o risco do negócio, maiores os juros e vice-versa. Assim, quando a garantia do crédito é um imóvel, o risco para quem concede o empréstimo é menor. “Nesta situação, há uma vantagem para a instituição financeira que oferece a linha de crédito. Afinal, é o seu imóvel que está sendo dado como garantia, ou seja, caso não pague, você o perde. É por este motivo que o consumidor precisa ficar atento e somente fazer o financiamento em caso de extrema importância”, destaca Rodrigo Alexandre, especialista da PROTESTE.

emprestimoOu seja, é preciso muita cautela ao contratar um empréstimo com imóvel em garantia. “Nessa modalidade de empréstimo, caso o cliente fique inadimplente e não tome nenhuma atitude visando renegociar a pendência, o banco pode reivindicar o imóvel e colocá-lo em leilão para saldar a dívida contratada”, alerta Rodrigo. “Se o consumidor estiver sobreendividado, não deve usar esta modalidade. O ideal é tentar priorizar o pagamento de suas dívidas de outra forma, pois, ao usar esta modalidade, o indivíduo passa a ter uma nova dívida e, caso não consiga pagá-la, perderá o imóvel.”, completa.

Existem diferenças entre essa modalidade de crédito e hipotecas?

O empréstimo com imóvel em garantia, também conhecido como home equity, é similar a uma hipoteca. Porém, existem algumas diferenças básicas. Na hipoteca, por exemplo, o credor só pode pedir o imóvel em caso de inadimplência, por meio de uma ação judicial. 

Já quando o bem é uma garantia de empréstimo, o credor fica com a propriedade do imóvel e, em caso de inadimplência, pode reivindicar sua posse diretamente no cartório de imóveis. Nessa situação, a pessoa inadimplente pode perder seus direitos sobre o bem em menos de um mês.

Isso significa que, para quem contrata esse tipo de empréstimo, o risco é muito alto – especialmente se o imóvel em garantia for a sua residência, por exemplo. Assim, para contrair essa forma de crédito, o consumidor tem que ter um planejamento muito claro de seus objetivos, não utilizando a alternativa para cobrir dívidas já existentes. 

“Se a ideia é abrir um negócio ou investir, que costuma ser uma finalidade comum para esse tipo de empréstimo, ainda assim o ideal é que o consumidor procure seu banco e analise outras linhas de crédito específicas ou soluções para seu projeto, pois podem existir outras opções, sem colocar o imóvel em risco”, orienta Rodrigo. “Mas, se mesmo assim esse financiamento se tornar a única saída, por seus juros mais baixos, indicamos só fazer caso seus projetos gerem resultados no futuro que permitam pagar as parcelas consequentes deste financiamento. E também que a pessoa que contrai a dívida considere que seu empreendimento trará retorno em médio e longo prazo, para que seja garantido o pagamento das parcelas em dia”, recomenda.

Como funciona o empréstimo com imóvel em garantia?

Se mesmo após analisar os riscos, o consumidor considerar que essa é uma boa alternativa de empréstimo para o seu caso, ainda é preciso passar por uma análise de crédito junto à instituição financeira. Além disso, é necessário enviar toda a documentação do imóvel que, em alguns casos, pode demandar a necessidade de vistoria antes da aprovação do contrato.

Se aprovado, o consumidor recebe o crédito e passa o imóvel para a instituição credora, até que a dívida seja quitada. Normalmente, no contrato firmado com a instituição financeira, a propriedade é transmitida para o credor durante o período de pagamento estabelecido. Quem recebeu o crédito, no entanto, pode continuar usufruindo do imóvel normalmente, seja para morar, seja para alugar. Não é permitido vender ou trocar a propriedade.

Assim, é importante lembrar que colocar o imóvel em garantia de uma operação de empréstimo requer muita responsabilidade. “Por isso, a decisão por essa opção de financiamento deve ser tomada com bastante cautela. É necessário analisar criteriosamente o que é oferecido pelas instituições financeiras, quais taxas e qual o montante que consegue tomar e, o principal, comparar sempre o Custo Efetivo Total (CET) de cada instituição, que é um cálculo que inclui todos os tributos, encargos e taxas envolvidas na contratação”, diz Rodrigo. “Opte sempre pelo menor, pois quanto menor o CET, menor o custo”, ressalta. 

Quais os cuidados ao optar por esta modalidade de crédito?

O especialista frisa que é importante que o consumidor tenha segurança de que as parcelas a serem pagas caibam no seu orçamento mensal familiar, o que reduz o risco de se tornar inadimplente. “Para isso, observe a regra que serve para qualquer tipo de empréstimo: não deixe a parcela ultrapassar 30% da sua renda mensal. Mas, lembre-se, esses 30% comprometidos devem incluir todas as eventuais dívidas existentes, pois esse é um limite aceitável, que evita comprometer o orçamento mensal, ainda mais se pensarmos que dívidas nessa modalidade costumam se estender por muitos anos”, orienta. 

Outra dica, segundo Rodrigo, é não contratar essa linha de crédito para valores baixos, pois essa modalidade é voltada para o longo prazo e quantias mais altas. “O objetivo do empréstimo com imóvel em garantia é contratar valores para realização de grandes projetos ou resolver todas as pendências da sua vida financeira”, observa. Além disso, Rodrigo lembra que a decisão sobre o refinanciamento só deve ser tomada depois que o consumidor tiver certeza de que o valor a ser liberado irá resolver a sua vida financeira ou que dará para realizar o investimento que pretende.

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