Carta Aberta: PROTESTE alerta para riscos ao consumidor com dispensa de escritura pública
Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes na vida de muitas pessoas e envolve contratos e obrigações que nem sempre são simples de compreender. Por isso, mudanças nas regras dessas operações precisam considerar não apenas a redução de custos e de burocracia, mas também a segurança e a proteção de quem está comprando.
Uma decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) dispensou a exigência de escritura pública para a alienação fiduciária de imóveis em operações realizadas fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para a PROTESTE, a mudança agrava a assimetria de informação nas relações de consumo imobiliárias e aumenta a exposição dos consumidores a riscos concretos.
Entre eles estão a realização de negócios sem a compreensão adequada de suas condições, maior exposição em casos de insolvência de incorporadoras e imobiliárias, riscos em negociações realizadas diretamente entre pessoas físicas, fraudes imobiliárias, problemas documentais e situações que podem levar, inclusive, à perda do imóvel ou dos valores pagos.
Diante desse cenário, a PROTESTE elaborou uma Carta Pública com seu posicionamento sobre o tema, encaminhada ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e à Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon). No documento, a associação defende a reconsideração da decisão e reforça a necessidade de preservar a proteção do consumidor nas relações imobiliárias.
Confira abaixo a íntegra da Carta Pública da PROTESTE.
PROTESTE I EUROCONSUMERS-BRASIL
Associação brasileira de Consumidores
CARTA PÚBLICA PROTESTE Nº 3997.08.2026
Riscos ao consumidor na dispensa de escritura pública para a alienação fiduciária de imóveis – posicionamento sobre a decisão do CNJ no PP 0007122-54.2024.2.00.0000
A PROTESTE – Associação Brasileira de Defesa do Consumidor vem a público manifestar sua posição sobre os graves riscos que a decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), proferida pelo Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, em 24 de julho de 2026, no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, representa para os consumidores brasileiros.
I. A decisão do CNJ no PP 0007122-54.2024.2.00.0000: contornos e problema central
O Provimento CN-CNJ nº 172/2024 havia fixado, em âmbito nacional, a exigência de escritura pública para a formalização de contratos de alienação fiduciária de imóveis celebrados fora do SFI e do SFH. Após pedido de providências apresentado pela União, fundamentado em estudo encomendado à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o Corregedor Nacional de Justiça suspendeu liminarmente os efeitos do Provimento em novembro de 2024 e, em 24 de julho de 2026, julgou procedente o pedido, tornando definitiva a dispensa da escritura pública para essas operações. A decisão determina, ainda, que os cartórios de registro de imóveis não recusem o registro de instrumento particular pelo simples fato de o credor não integrar o SFI ou o SFH, retirando também esse filtro indireto de controle.
É indispensável registrar, com a devida vênia, o vício de premissa que informa essa decisão: o pedido da União fundamentou-se, quase exclusivamente, em argumentos de custo de transação e de concorrência entre agentes de crédito, estimando-se o custo da escritura pública entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, com impacto agregado estimado entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões em operações de crédito imobiliário. Em nenhum momento o processo administrativo submeteu a exame equivalente os riscos que a dispensa da conferência prévia impõe ao consumidor, sobretudo àquele em situação de vulnerabilidade técnica e econômica. Trata-se, portanto, de decisão que pondera de forma incompleta os interesses em jogo, privilegiando a eficiência alocativa do mercado imobiliário em detrimento da proteção do polo mais fraco da relação contratual. Registre-se, por fim, que a matéria segue pendente de exame pelo Supremo Tribunal Federal, com pedido de vista do Ministro Luiz Fux desde fevereiro de 2026, circunstância que evidencia que o próprio cenário normativo está longe de pacificado.
Chama a atenção, ainda, que a decisão tenha determinado a validação retroativa de instrumentos particulares celebrados durante a vigência dos provimentos suspensos, portanto, celebrados em desconformidade com a norma então vigente, e tenha expressamente instruído os cartórios de registro de imóveis a não recusarem o registro de instrumento particular pelo simples fato de o credor não integrar o SFI ou o SFH. O efeito prático dessas duas determinações é retirar não apenas a conferência prévia, mas também qualquer filtro indireto de controle que pudesse remanescer no momento do registro, consolidando um cenário de formalização praticamente desprovida de verificação independente em qualquer etapa do negócio.
II. A assimetria de informação como núcleo do problema
A relação de consumo na aquisição de imóveis é estruturalmente marcada pela assimetria de informação entre as partes: o fornecedor, incorporadora, imobiliária, loteadora ou vendedor experiente, domina o conteúdo técnico do negócio, os índices de correção aplicáveis, a real situação registral e financeira do bem, e o alcance de cada cláusula contratual; o consumidor, ao contrário, frequentemente não possui formação técnica para avaliar essas variáveis antes de assinar. Essa desigualdade exacerba a situação de hipossuficiência do consumidor, especialmente sob a perspectiva técnica e informacional, exatamente o tipo de vulnerabilidade que o art. 4º, I, do Código de Defesa do Consumidor reconhece como princípio estruturante da proteção consumerista.
É consenso na doutrina econômica e jurídica que a assimetria de informação constitui falha de mercado apta a justificar intervenção institucional corretiva. Até a decisão ora analisada, essa correção era promovida, ao menos em parte, pela verificação prévia de identidade, capacidade das partes e regularidade documental do bem, e pelo esclarecimento às partes sobre o alcance de cada cláusula do instrumento antes de sua assinatura.
Ao dispensar essa verificação prévia, a decisão do CNJ não elimina a assimetria de informação: apenas transfere ao consumidor hipossuficiente, isoladamente, o ônus de identificar e compreender os riscos do negócio que está celebrando, sem qualquer suporte técnico independente. Essa transferência de risco, sem contrapartida equivalente de proteção, viola o núcleo do art. 4º, I, do Código de Defesa do Consumidor, e o art. 6º, III, que assegura o direito básico à informação adequada e clara sobre os produtos e serviços.
III. Consequências práticas da ausência de conferência prévia
a) Compras pouco esclarecidas
Sem a intervenção de um profissional independente antes da assinatura, aumenta significativamente o risco de o consumidor celebrar negócio sem compreender integralmente elementos essenciais: os índices de correção monetária aplicáveis às parcelas, as condições exatas do financiamento, os prazos de entrega e as consequências práticas do inadimplemento. O dever de informação, esclarecimento, alerta e aconselhamento ao consumidor, reforçado pela disciplina do crédito responsável introduzida no CDC pela Lei nº 14.181/2021, pressupõe um agente capaz de efetivamente prestá-lo de forma imparcial. Quando esse agente é retirado da formalização do negócio, o dever de informação subsiste no papel, mas perde o mecanismo institucional que o tornava exigível na prática.
b) Insolvência de incorporadoras e imobiliárias
Em cenário de recuperação judicial ou falência da incorporadora ou imobiliária vendedora, hipótese longe de infrequente no setor , a robustez probatória do título do consumidor é determinante para que seu direito ao imóvel seja reconhecido e oponível a terceiros, inclusive a outros credores da massa. Um instrumento particular sem qualquer verificação prévia de sua regularidade formal e material oferece, nesse cenário, garantias sensivelmente inferiores às de uma escritura pública, ampliando o tempo, o custo e a incerteza dos processos em que o consumidor precisará fazer valer seu direito, nos termos da Lei nº 11.101/2005.
c) Negócios diretos entre pessoas físicas
Nas operações de compra e venda com alienação fiduciária celebradas diretamente entre pessoas físicas, sem qualquer intermediação profissional, a ausência de conferência prévia retira a única camada de controle disponível às partes, elevando o risco de fraudes documentais, de venda de imóveis já gravados ou penhorados, e de cláusulas nulas ou abusivas que nenhuma das partes tem condições técnicas de identificar antes de assinar.
d) Extensão do risco a outras modalidades de crédito garantidas pelo imóvel
Cabe destacar, ainda, que o instrumento particular sem escritura pública não se limita a contratos de compra e venda de imóvel: o mesmo mecanismo pode ser utilizado para garantir outras modalidades de crédito tomadas por pessoas físicas e lastreadas no próprio imóvel residencial, como empréstimos pessoais e operações de capital de giro. A dispensa da conferência prévia, portanto, não amplia apenas o risco de quem compra a casa própria, mas o de qualquer consumidor que venha a oferecer seu imóvel como garantia fora dessa tutela, ampliando substancialmente o universo de pessoas potencialmente expostas aos riscos aqui descritos.
e) Fraude imobiliária estruturada: venda por quem não é o titular e dupla alienação do mesmo bem
Entre os riscos identificados, este é o de maior potencial lesivo, porque pode representar a perda integral dos valores pagos, e não apenas de parcela deles. A verificação prévia da identidade das partes e da titularidade do bem é justamente o que permite identificar, antes da assinatura, hipóteses de venda por quem não é o real proprietário ou de alienação do mesmo imóvel a mais de um comprador simultaneamente, fraudes conhecidas e recorrentes no mercado imobiliário informal. Sem esse filtro prévio, o consumidor pode assinar um contrato aparentemente regular e, apenas depois de já ter pago parte substancial ou integral do preço, descobrir que o vendedor não detinha poderes para dispor do bem ou que outro comprador já havia adquirido o mesmo imóvel. Nesses casos, ao contrário do distrato, cujo prejuízo é limitado por lei a percentual dos valores pagos, o prejuízo pode ser total, e a via de reparação, disputa judicial contra um vendedor muitas vezes sem patrimônio suficiente para indenizar, costuma ser lenta, incerta e, com frequência, infrutífera.
f) Fragilidade documental no momento da execução extrajudicial da garantia
A alienação fiduciária de imóveis é executada extrajudicialmente, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997: mediante notificação do devedor pelo oficial do registro de imóveis, prazo para purgação da mora e, em caso de não pagamento, consolidação da propriedade em favor do credor, seguida de leilão extrajudicial do imóvel. Esse procedimento já tramita fora da via judicial, independentemente da forma de constituição da garantia. O que a conferência prévia agrega, nesse contexto, é a clareza documental sobre os termos exatos da dívida, os índices de correção aplicáveis e as condições de inadimplemento, elementos que, se mal redigidos ou ambíguos no instrumento particular, só costumam ser questionados pelo consumidor no momento em que ele já está em mora e sob risco iminente de perda do imóvel, quando as possibilidades de defesa são mais limitadas e o tempo disponível, mais curto. A ausência de conferência prévia desloca, portanto, o momento de eventual disputa sobre a regularidade do contrato para a fase mais gravosa possível ao consumidor.
g) Vícios de consentimento não identificados: o exemplo da outorga conjugal
A alienação de bem imóvel na constância do casamento exige, como regra, a anuência do cônjuge (outorga conjugal), nos termos do art. 1.647 do Código Civil, ressalvado o regime de separação absoluta de bens. A conferência prévia é, tradicionalmente, o momento em que esse tipo de exigência formal é verificado antes da assinatura. Sua ausência eleva o risco de o negócio vir a ser posteriormente anulado a pedido do cônjuge que não anuiu, deixando o comprador de boa-fé exposto à perda do imóvel e à necessidade de reaver por vias judiciais os valores já pagos, muitas vezes de vendedor sem patrimônio suficiente para reparar integralmente o dano causado.
IV. Fundamentos jurídicos
O quadro de riscos descrito nesta carta encontra amparo direto nos seguintes fundamentos:
- art. 5º, XXXII, e art. 170, V, da Constituição Federal, que elevam a defesa do consumidor a direito fundamental e a princípio da ordem econômica;
- art. 4º, I, e art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, que reconhecem a vulnerabilidade do consumidor e asseguram o direito à informação adequada e clara;
- art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que autoriza a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova, quando verossímil a alegação ou quando ele for reconhecidamente hipossuficiente;
- art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que comina de nulidade as cláusulas contratuais abusivas, incluindo as que impliquem renúncia ou disposição de direitos de forma desproporcional;
- Lei nº 14.181/2021, que incorporou ao CDC o regime de prevenção do superendividamento e de promoção do crédito responsável;
- arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, que disciplinam a execução extrajudicial da garantia fiduciária, procedimento em que a clareza documental do contrato é determinante para a defesa do consumidor;
- art. 1.647 do Código Civil, que exige outorga conjugal para a alienação de bens imóveis na constância do casamento, ressalvado o regime de separação absoluta.
V. Posicionamento da PROTESTE
Diante do exposto, a PROTESTE torna pública sua posição de que a decisão do CNJ no PP 0007122-54.2024.2.00.0000, ao dispensar a exigência de escritura pública sem qualquer mecanismo compensatório de proteção ao consumidor, constitui retrocesso na tutela consumerista incompatível com os fundamentos constitucionais e legais aqui expostos. A pretexto de reduzir custo de transação e conferir agilidade ao mercado imobiliário, a decisão transfere ao consumidor hipossuficiente, isoladamente e sem amparo técnico, o ônus de gerir uma assimetria de informação estrutural da relação de consumo imobiliária. Como demonstrado, esse ônus não se limita a inconveniências administrativas: nos cenários de fraude imobiliária estruturada e de vícios de consentimento não identificados, o risco transferido ao consumidor pode significar a perda total do imóvel e dos valores pagos, sem garantia efetiva de reparação.
A PROTESTE conclama o Conselho Nacional de Justiça a reconsiderar os termos da decisão. Seguiremos acompanhando o tema e mobilizando a opinião pública em defesa dos consumidores afetados por essa decisão.
São Paulo, 10 de agosto de 2026.
DR. HENRIQUE LIAN
COUNTR LEAD – BRAZIL
PROTESTE | EUROCONSUMERS-BRASIL
Associação Brasileira de Defesa do Consumidor
