Seguro fiança locatícia: conheça melhor essa garantia
Ao alugar um imóvel, o locatário precisa fornecer uma garantia ao proprietário, usada em casos de inadimplência ou danos; uma boa alternativa é o seguro fiança.
Hoje em dia, encontrar alguém que se disponha a ser fiador não é uma tarefa fácil. Da mesma forma, a solicitação de depósito caução, com o valor correspondente a três meses de aluguel, nem sempre é uma opção, pois o locatário pode não ter o valor disponível. Por isso, a modalidade de seguro fiança vem crescendo no mercado de locação. Afinal, ela representa uma segurança para o proprietário do imóvel, de forma mais simples para o inquilino.
“Este seguro, que em 2009 correspondia a R$ 175 milhões em prêmio, em dez anos (2019) passou a movimentar mais de R$ 510 milhões, o que equivale a um crescimento de mais de 190%”, disse Rodrigo Alexandre, especialista da PROTESTE, que realizou em 2020 um estudo com os principais produtos disponíveis no mercado.
“Em maio deste ano, enviamos questionário para as maiores seguradoras do ramo de seguro de fiança locatícia, segundo os dados da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). Contudo, apenas duas nos responderam: Liberty e Pottencial”, explica Rodrigo. “No entanto, as seguradoras que não responderam continuam a participar do estudo, pois fomos ao mercado buscar as informações que faltavam, simulamos cotações e indagamos sobre as condições gerais de cada produto”, completou.
Confira os critérios analisados no teste do seguro fiança
A PROTESTE analisou seis principais critérios dessa modalidade de seguro, sempre utilizando como base a responsabilidade máxima da seguradora, e tendo como base o aluguel de R$ 2.000,00 e o valor da franquia, quando cobrada.
1. Garantia Básica de Pagamento de Aluguel
Esta é a cobertura básica do seguro fiança locatícia, que garante o pagamento ao locador em caso inadimplência, sendo de contratação obrigatória e garantindo, ainda ,multas de mora (limitadas a um percentual do valor do aluguel), custas judiciais e honorários de advogado.
“Todas as seguradoras ficaram avaliadas da mesma forma, pois elas possuem a responsabilidade máxima de até 30 vezes o valor do aluguel, além disso, elas não cobram franquia nesta cobertura”, diz Rodrigo
2. Multa por rescisão
Em caso de o inquilino entregar antecipadamente as chaves do imóvel e/ou quando ele abandonar o mesmo, esta cobertura adicional garante o pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato. Normalmente, o valor indenizado é proporcional ao período a decorrer entre a entrega efetiva do imóvel e o prazo previsto para término do contrato. “Todas as seguradoras possuem responsabilidade máxima de até três vezes o valor do aluguel e não cobram franquia”, afirma o especialista.
3. Danos ao Imóvel
Esta cobertura adicional garante ao locador o ressarcimento pelos danos provocados pelo inquilino ao imóvel, desde que tenham sido reconhecidos e o seu valor fixado por perito designado pela seguradora ou por sentença transitada em julgado. Essa cobertura exige um laudo de vistoria inicial do imóvel.
“Nesse quesito, além de considerarmos o aluguel de R$ 2.000,00 e o valor da franquia, também analisamos o limite mínimo de indenização (ou seja, quando ocorre um sinistro e o valor dos prejuízos tem que ser no mínimo o estipulado pela seguradora)”, explica Rodrigo. “Todas possuem responsabilidade máxima de até 6 vezes o valor do aluguel e cobram franquia do locador, de 20% dos prejuízos causados pelo inquilino.
4. IPTU
A cobertura garante ao locador o ressarcimento, em razão do não pagamento por parte do inquilino, dos encargos legais com IPTU (Imposto predial e territorial urbano).
“A cobertura de IPTU é similar em todas as seguradoras, pois todas as analisadas possuem responsabilidade máxima acima de sete vezes o valor do IPTU declarado na apólice (chegando, em geral, a até 30 vezes), além de não cobrarem franquia e nem limite mínimo de indenização”, destaca Rodrigo.
5. Pintura interna do imóvel
A cobertura garante ao locador o ressarcimento dos danos causados pelo inquilino à pintura interna do imóvel. Para ser aceita pela seguradora, é necessário que o locador entregue ao inquilino o imóvel com a pintura nova, devendo constar no contrato de locação previsão expressa de restituição do imóvel também com pintura nova.
“As seguradoras alcançaram o mesmo conceito, pois possuem a responsabilidade máxima de até três vezes o valor do aluguel, além de não cobrarem franquia e nem LMI (Limite Máximo de Indenização)”, diz Rodrigo.
6. Exclusões
“As exclusões merecem especial atenção nos contratos de seguros, para que os consumidores saibam exatamente quando não terão cobertura. Neste caso, o locador deve ler atentamente as exclusões gerais do seguro, além das exclusões particulares de cada cobertura”, alerta o especialista.
“Em nosso teste avaliamos várias exclusões e constatamos que nem todas as seguradoras cobrem os possíveis riscos”, observa.
Descubra quais os melhores seguros fiança do mercado
Para elaborar o estudo e apontar a escolha certa, foram definidos dois cenários com perfis diferentes. O primeiro para um locatário com renda familiar de R$ 7 mil, alugando por R$ 2.500 um apartamento de dois quartos, no bairro da Mooca, em São Paulo, com IPTU no valor de R$ 1.300. O segundo, com renda de R$ 5 mil, locando uma casa de dois quartos, com aluguel de R$ 2.000 e IPTU a R$ 1 mil, na Tijuca no Rio de Janeiro.
A escolha certa da PROTESTE, no cenário 1 (apartamento na Mooca) foi a Bradesco, com valor de R$ 2.810,36/ano. No cenário 2, a escolha certa foi a Tokio Marine, com um total de R$ 2.424,45/ano. Vale destacar que o seguro pode ser parcelado pelo locatário em até 12 vezes. No entanto, quem escolhe as coberturas é o proprietário do imóvel. Além disso, o locatário precisa ser aprovado pela seguradora, para contratar o produto.
